שומות מקרקעין במערכת המקוונת - ייעול הליכים על ידי רשות המסים

שומות מקרקעין במערכת המקוונת - ייעול הליכים על ידי רשות המסים

מה חשיבותה של המערכת המקוונת ועד כמה היא סייעה לאזרח ולרשות המסים? איך היא משפיעה על עבודתו של עורך הדין המייצג?

העידן החדש של המייצגים בעסקאות מקרקעין

מאת: כרמית גבאי, עו"ד

כל רכישה ומכירה של נדל"ן בישראל מחייבות הגשת שומה עצמית ודיווח לרשות המסים. כל הדיווחים נבדקים על ידי משרד מיסוי מקרקעין אזורי לפי מיקום הנכס הנמכר, בהתאם לחלוקה של גושים וחלקות. לפיכך, חשוב לדעת ולהכיר את הפרוצדורה שהחוק קובע, כדי להביא לטיפול מיטבי ויעיל באותה עסקה ולאפשר את העברת הזכויות לצד הקונה.

מהפכה של ממש בתחום מיסוי המקרקעין התרחשה באפריל 2011, עם אישורו של תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין. עד אז, חובה היה להגיש טופס דיווח בגין העסקה ומסמכים נלווים – אך לא לערוך שומה עצמית. כמו כן, לא היתה קיימת זכות דיון – זכות סבירה להשמיע טענות – לפני קביעת שומה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

בעקבות המלצת ועדה בראשותה של מיכל סופר (כיום, מנהלת מיסוי מקרקעין בנתניה), עמלו ברשות המסים על מהפכה בתחום הפרוצדורות. לכן, כשהגיעה הדרישה לייעול ההליכים מה-OECD, ההמלצות ונוסחי החקיקה כבר היו מוכנים. כך נולד תיקון 70 לחוק, שמחק את פרק הפרוצדורות הישן (פרק שביעי לחוק מיסוי מקרקעין). פרק הפרוצדורות הישן היה רווי בעוולות, ובהן היעדר זכות דיונית ראשונה לפני מתן החלטה מטעם המנהל לשומה וזכות מצומצמת לוועדת ערר שדנה במחלוקות.

בפרק הפרוצדורות החדש נקבע, בין השאר, כי יש להגיש חישוב שומה עצמית בכל עסקה – בהתחשב במועד רכישת הנכס, שוויו וזהות הרוכש, וכי יש זכות דיון על מנת להשמיע את טענות הנישום. נוסף על כך, העניק הפרק סמכויות רחבות באופן משמעותי לוועדות הערר שדנות בעררים.

עוד מחייב פרק הפרוצדורות החדש לתעד תשלומים ששולמו בגין הנכס לצורך השבחתו; חישוב מס שבח מפורט וייחוס הוצאות וחלקים לפי ימי הרכישה והשווי, אופי החלק הנמכר ועוד; חובת ההוכחה לכל טענת פטור החלה על המבקש. שומה שלא תוגש כהלכה – תיפסל, והנישום יגיש אותה מחדש, וזאת כבר במסגרת השגה (השלב הבא).

השומה שמוגשת במסגרת הדיווח, תיכנס לבדיקת מנהל מיסוי מקרקעין, ובתוך שמונה חודשים עליו להוציא שומה סופית מטעמו. אם אישר אותה – הוא מוציא שומה סופית "כמוצהר". אם יש מחלוקת – הוא מזמין את הנישום או מי מטעמו, ונותן לו הזדמנות סבירה לטעון טענות, ולאחר מכן מחליט. אם סטה המנהל מהשומה המוצהרת – ניתן להגיש השגה על השומה ולדון בה עם מפקח חדש. כן נקבע כי על מנהל מיסוי מקרקעין לתת תשובה להשגה בתוך שמונה חודשים (ולא "בתוך זמן סביר", כפי שהיה לפני תיקון 70).

בהמשך, עבר פרק הפרוצדורות תיקוני חוק נוספים, כגון תיקון 78 בשנת 2014, תיקון 84 בשנת 2015 ותיקון 89 בשנת 2016. תיקון 84 הוא אולי המשמעותי מכולם. הוא קבע כי יש חובה להגיש את הדיווחים על העסקאות באופן מקוון בלבד (למעט עורך דין שעבר את גיל 66 ביום 15.10.2017 – יום פרסום התקנות). לשם כך, נבנתה מערכת מקוונת באתר רשות המסים, וכיום כל הדיווחים נעשים באופן מקוון (כולל השגה ותיקון שומה).

הכול במסך

מדובר בלא פחות ממהפכה, שהעבירה את הטיפול בדיווח למסך המחשב. המערכת כוללת שדות חובה בנוגע לנכס הנמכר ולתנאי העסקה, במקום טפסים שמולאו באופן חלקי ועם פרטים חסרים. אותם שדות חובה עוזרים למפקח לקבל את התמונה המלאה על מהות העסקה ועל הנכס הנמכר, ובכך מייעלים את הטיפול בעסקה. השדות הנדרשים הם, בין היתר, שטח הנכס, האם הדירה הנמכרת מהווה יחידה תפקודית אחת, קומה בבניין וקיומן של חניה וחצר.

אמנם שידור הנתונים במערכת המקוונת גוזל זמן רב יותר מצדו של עורך הדין המייצג, שנדרש למלא מסך אחר מסך בדיוק ובתשומת לב, אך במקביל, הוא מייעל תהליכים רבים. כחלק מאותה התייעלות, גם רשות המסים מצדה פותחת עוד אפשרויות וקובעת נהלים חדשים שגם הם מזרזים תהליכים.

לדוגמה, ניתן להפיק שובר תשלום לפי השומה העצמית מיד לאחר הדיווח – דרך המחשב במשרד. לפני כן, היה צריך לחכות שהשובר יגיע בדואר בתוך שבועיים במקרה הטוב, או לגשת פיזית למשרד המס בשעות קבלת הקהל, להמתין זמן רב ולהפיק את השובר המבוקש. נוסף על כך, ניתן להפיק אישורי מסים במערכת המקוונת ולהדפיס אותם מהמחשב. הם תקפים לרישום בלשכת רישום המקרקעין.

יישום חדש מבית רשות המסים הוא פנייה למפקח שהדיווח הגיע לידיו. כך ניתן ליצור עמו קשר ישיר, לקבוע דיון שומה, לשאול שאלות ועוד (בעבר, לא היה ניתן לדעת מי המפקח שמטפל בתיק עד שהוא היה יוצר קשר עם הפונה בדרישה כלשהי).

בהמשך לכך, ישנו נוהל חדש מזורז לעניין הסכמי שיתוף שיצרו בצוותא רשות המסים ולשכת רישום המקרקעין. כאשר עומדים בתנאי הנוהל, אף אין חובה להגיש דיווח לרשות המסים, ואפשר להתנהל ישירות מול לשכת רישום המקרקעין. הנוהל פורסם באוגוסט האחרון, וחל על עסקאות שנחתמו החל מיום ה-1 בספטמבר.

הדרך הנכונה

המגמה הזאת היא חיובית. המטרה של כל הנוגעים בדבר היא זהה – לשלם מס אמת מצד אחד, ולהביא לזירוז ולייעול הטיפול בעסקאות מקרקעין מצד שני. כפעילה בפורום "מייצגים במיסוי מקרקעין", שמונה אלפי מייצגים ושהוקם על ידי רו"ח דורית גבאי במטרה לעזור למייצגים להתמודד עם סוגיות מיסוי מקרקעין, כמו גם להקל על מייצגים את ההתמודדות עם תקלות במערכת המקוונת – אין לי ספק שזו הדרך לייעל את הטיפול בעסקה ולהשלימה באופן מהיר וקל.

במסגרת הפורום, אני מדריכה עורכי דין במציאת פתרון בחוק או בפסיקה לשאלות שמתעוררות אצלם, אך בעיקר בהתמודדות עם המערכת המקוונת – הן מבחינת חוסר הבנה והן מבחינת בעיות טכניות שיש להתגבר עליהן. הרצאותיי במסגרת "כנס פרוצדורות" התקיימו השנה בארץ, ועוד יינתנו בהמשך בתל אביב בנובמבר, ובירושלים ובנצרת בדצמבר הקרוב.

כאשר מאותרות תקלות, הן על ידִי והן על ידי פעילים נוספים בפורום, הן נשלחות למנהל מס שבח ארצי ולאנשי המטה שלו לצורך תיקון ומציאת פתרונות. המטרה היא שהמייצגים יגישו דיווחים מלאים ומדויקים, כולל כל העובדות והמסמכים הדרושים, וכולל חישוב המס באופן נכון, מצד אחד; ומצד שני, לייעל את הטיפול מטעם רשות המסים. כל זאת כדי לזרז תהליכים ולהביא לסיום מהיר יותר של עסקאות מקרקעין.

המאמר נכתב ביום 26.9.2019 ופורסם באתר כלכליסט:

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3771079,00.html