משפצים דירה? תשמרו קבלות - משרד עו"ד כרמית גבאי

משפצים דירה? תשמרו קבלות

מאת: כרמית גבאי, עו"ד

גברת היתה בעלים של שתי דירות מגורים. אחת מושכרת, ובשניה התגוררה במשך 30 שנה.

במהלך השנים, הגברת שיפצה את הדירה בה היא מתגוררת מספר פעמים, ובכך השביחה אותה והעלתה את ערכה. אולם, היא לא שמרה את האסמכתאות בגין השיפוצים. בבואה למכור את אותה דירה, שילמה מס שבח גבוה יותר בעקבות החוסר באסמכתאות.

החוק קובע

עד שנת 2014 חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קבע, כי מי שמוכר דירת מגורים, יכול ליהנות מפטור מלא ממס שבח – לא משנה כמה דירות מחזיק אותו מוכר, ולא משנה מה שווי הדירה הנמכרת – כל עוד הוא מוכר דירה אחת כל 4 שנים – סעיף 49ב(1) לחוק, בשעתו. לכן, לא היה נהוג לשמור אסמכתאות בגין שיפוצים והשבחות, כי ממילא המוכר היה יכול להמתין כל פעם 4 שנים, ולמכור בפטור מלא ממס שבח.

אולם, החל משנת 2014 חוקי המס השתנו בצורה דרסטית, והפטור הזה בוטל.

לכן, כל אחד אשר מוכר "דירת מגורים", ישלם מס שבח בגין הרווח שצמח לו מיום הרכישה ועד יום המכירה. אולם, אם מדובר ב"דירה יחידה" עבור המוכר (כולל מספר תנאים נוספים שלא יורחבו – בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק), וככל ושוויה הוא עד כ- 4,500,000 ש"ח – המוכר ייהנה מפטור ממס שבח.

בכל מקרה אחר – יחול מס שבח במכירה. לצורך העניין, מוכר אשר אינו עומד בהגדרת "דירה יחידה", ישלם מס שבח לפי חישוב מוטב שנקבע בחוק. כמו כן, אם מדובר ב"דירה יחידה", אך שוויה עולה על כ- 4,500,000 ש"ח, ישולם מס שבח לפי החישוב המוטב על הסכום שעולה על 4,500,000 ש"ח.

על פי סעיף 39 לחוק, ניתן להפחית מהרווח הוצאות השבחה אשר הוצאו בקשר לנכס הנמכר. כחלק מההוצאות שניתן להפחית, כלולות גם ההוצאות עבור מתווך, עו"ד, שמאי מקרקעין, ריבית ריאלית בקשר להלוואה שניתנה עבור רכישת הנכס או השבחתו ועוד. כתוצאה מכך, מס השבח פוחת, מאחר ומס השבח מחושב על השבח – הרווח, וכאשר הרווח פוחת, כך גם מס השבח.

גובה מס השבח

לצורך החישוב, נניח שהמוכרת רכשה את הדירה ביום 1.1.1990 בשווי 500,000 ש"ח, והיא מוכרת את הדירה ביום 1.1.2019 בשווי 2,500,000 ש"ח.

במועד הרכישה, היא שילמה למתווך 5,000 ש"ח ולעורך הדין 5,000 ש"ח.

היא עשתה שיפוצים – ביום 1.1.2000 בסך של 40,000 ש"ח, ביום 1.1.2010 בסך של 120,000 ש"ח.

אם היא היתה שומרת את האסמכתאות – מס השבח היה עומד על 19,461 ש"ח.

מאחר ולא שמרה את האמסכתאות – מס השבח עמד על 28,947 ש"ח.

ההמלצה

בעקבות שינוי דרסטי זה, ובעקבות ההשלכה הגדולה על גובה מס השבח, מומלץ לדאוג שיהיה קלסר מסודר לכל נכס, ובו לשמור את כל הקבלות, החשבוניות ואסמכתאות אחרות בנוגע לאותו נכס. לאור לשון החוק בזמן זה, שמירת האסמכתאות עשויה לעזור רבות בהפחתת מס השבח. כמו כן, אין לדעת מה יהיה משטר המס בעוד 10, 20, 30 שנה – כשתחליטו למכור את דירת המגורים שלכם.

במקרה ובו לא שמרתם אסמכתאות, ואתם מתכננים למכור את הדירה, ניתן למצוא פתרונות חלופיים שעשויים לעזור ולהפחית את מס השבח במידה כזו או אחרת, אולם הפתרונות הללו לא תמיד מתקבלים במשרדי מיסוי מקרקעין.

כמו כן, יש לשים לב כי לעיתים ההשפעה על מס השבח אינה דרסטית, בעיקר כאשר הדירה נרכשה לפני עשרות שנים. במקרה זה, שיעור מס השבח נמוך מאוד, וייתכן שאיתור האסמכתאות לא ישפיע באופן דרסטי על המס. לכן, מומלץ לחשב את גובה מס השבח ללא האמסתאות, ובנוסף לערוך חישוב הכולל את התשלומים ששולמו בהנחה והיו מצויות האסמכתאות – וכך לבחון האם שווה להילחם בעבור אותם תשלומים שלא נמצא להם תיעוד.

אין לראות במאמר זה ייעוץ משפטי. מאמר זה אינו כולל את כל המידע, הפסיקה, החלטות המיסוי והוראות הביצוע בנושא.

המאמר נכתב ביום 21.2.2019.