חוק מס ריבוי דירות - "מס דירה שלישית"

חוק מס ריבוי דירות – "מס דירה שלישית"

מאת: כרמית גבאי, עו"ד

חוק מס ריבוי דירות הוטל החל משנת 2017, והוא חוקק במסגרת פרק י"ב לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016, שהוא "חוק ההסדרים" לשנים 2017 ו-2018.

מטרת החוק

מטרת חוק מס ריבוי דירות, היא להטיל מס על תא משפחתי אשר שיעור בעלותו בדירות מגורים הינו 249% או יותר. כלומר משתיים וחצי דירות ומעלה.

המשמעות – תשלום מס על עצם הבעלות בדירות, ללא קשר להפקת הכנסה מהדירות. מדובר בתשלום שנתי קבוע בחוק.

האדם יכול לבחור שתי דירות מגורים אשר עליהן לא יחול המס.

חייב במס – יחיד אשר יש בבעלותו דירות מגורים, כך ששיעור הבעלות שלו הוא 249% או יותר (כולל דירת מגורים בבעלות איגוד מעטים).
מיהו יחיד? אדם, כולל בן זוג (למעט אם גרים בנפרד כדרך קבע) וילדים עד גיל 18, בהתעלם מכל הסכם וכל דין אחר (למשל – הסכם ממון לא חל). זוהי חזקת התא המשפחתי.
מהי בעלות? זכות במקרקעין הכוללת: בעלות, חכירה העולה על 25 שנה, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה בעלות.
מהי דירת מגורים? דירה או חלק ממנה, שבנייתה הסתיימה, הנמצאת בישראל, והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי תכנית, או משמשת למגורים.
יש לשים לב כי דירה שנרכשת מקבלן על הנייר – אינה נספרת.
לעומת זאת, דירת מגורים המשמשת למשרד – כן תיספר.
כיצד נקבע שטח הדירה? לפי חיוב ארנונה של השנה הקודמת לשנת המס, או שטח הדירה שמופיע באישור זכויות או בהיתר בניה – לפי בחירת הנישום.
שנת מס – 12 חודשים רצופים החל מ-1 בינואר עד 31 בדצמבר.
מניין הדירות – בעלות/חכירה ישירה, בעלות על מניות באיגוד עם דירת מגורים.
הסכום הקובע – שווי הדירה שנקבע במחשבון רשות המיסים, לפי שטח הדירה ומיקומה, באמצעות נוסחה המתייחסת גם למדד כלכלי-חברתי ומדד פריפריאלי.

מס ריבוי דירות – הוראות כלליות

חייב ישלם בכל שנת מס, מס בעד כל דירת מגורים שהייתה בבעלותו בכל שנת המס – למעט שתי דירות מגורים לפי בחירתו.

דוגמה: למשפחה יש שתי דירות גדולות בנתניה ודירה קטנה בעפולה – היא יכולה להחליט ששתי הדירות הגדולות יהיו פטורות, והקטנה חייבת. בחוק - "דירה חייבת".

מומלץ לבדוק, לפני בחירת הדירות החייבות, את שווי הדירות לפי חוק זה.

חייב שבחר לשלם מס בגין דירת מגורים – אינו יכול לשנות את בחירתו באותה שנת מס.
אם חל שינוי במהלך שנת מס במספר דירות המגורים של החייב, או בשיעור בעלותו באחת או יותר מהן, או אם הוא הפך להיות חייב במס במהלך השנה, יחולו הוראות מיוחדות – הוא ישלם חלק יחסי מהמס, לפי המקרה.

זכאות לפטור ממס ריבוי דירות

חייב במס, שצירוף הסכום הקובע לכל הדירות שבבעלותו, למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה ביותר, נמוך מ- 1,150,000 ₪ - יהיה פטור ממס לפי חוק זה.

אם הסכום הקובע לכל הדירות פרט לדירה הגבוהה ביותר הינו בטווח בין 1,150,000 ₪ ל- 1,400,000 ₪ - ישולם מס יחסי.

ניתן לבדוק זכאות לפטור או פטור חלקי במחשבון באתר רשות המיסים.

יש לשים לב כי חייב הפטור ממס, אינו פטור מהגשת הצהרה על מספר הדירות שבבעלותו (טופס 7201).

דוגמה לחייב שיהיה פטור ממס:

השווי של שתי הדירות ביחד 1,000,000 ₪אל מול שווי הדירה היקרה ביותר בשווי של 2,500,000 ₪.

סכום המס וכיצד מחושב

סכום המס השנתי יהיה 1% מהסכום הקובע (שווי הדירה לעניין חוק זה), ומוגבל ב- 18,000 ₪ לכל דירה.

במצב שבו שיעור הבעלות של החייב בדירה הוא חלקי, למשל 50%, יחושב סכום המס ויוכפל בשיעור הבעלות.

דוגמאות:

הסכום הקובע הינו 1,600,000 ₪; 1% הינו 16,000 ₪ - סכום המס השנתי לתשלום הינו 16,000 ₪.

הסכום הקובע הינו 2,000,000 ₪; 1% הינו 20,000 ₪ - סכום המס השנתי לתשלום הינו 18,000 ₪.

הסכום הקובע הינו 3,000,000 ₪; 1% הינו 30,000 ₪; תקרה בגובה 18,000 ₪; ואם בעלים של חצי דירה - כפול שיעור בעלות של 50% - סכום המס השנתי לתשלום הינו 9,000 ₪.

הדירות שלא ייספרו במניין הדירות שבבעלות החייב לצורך הטלת המס הן:

דירת מגורים בבעלות עמותה, הקדש ציבורי, או חברה לתועלת הציבור.

דירת מגורים שבעלה זכאי להטבות לפי חוק עידוד השקעות הון, בשנים שבהן הוא זכאי להטבות.

דירת מגורים שהיא דירה ב"בניין להשכרה" לפי החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, אשר חברה בעלת בניין להשכרה כאמור, מקבלת הטבות מכוחו.

דירת מגורים המושכרת לטווח ארוך לפי מכרז של המדינה או החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה.

דירת מגורים המושכרת בשכירות מוגנת.

דירת מגורים המהווה מלאי עסקי למס הכנסה.

דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים (25 שנה ומעלה).

דירת מגורים שפוצלה בהתאם לדין – תיחשב כדירת מגורים אחת.

מספר דירות מגורים שחוברו לדירה אחת – ייחשבו כדירה אחת.

דירת מגורים כחלק מנחלה, שלא ניתן להעביר בה זכויות בנפרד.

דירה שהתקבלה בירושה – בשנה הראשונה לאחר הפטירה, ובלבד שלא הושכרה בשנה זו (החל מהשנה השנייה – הדירה הזו תהיה חייבת בכל מקרה).

דירה של מי שהוא יתום משני הוריו שטרם מלאו לו 18 שנים.

פרוצדורות – הודעת שומה מותנית

בכל מקום בחוק בו כתוב "המנהל", הכוונה היא למנהל מיסוי מקרקעין.

המנהל ישלח לחייב, עד ליום 30 בינואר של כל שנת מס, הודעת שומה מותנית, ובה יקבע לפי שפיטתו את הדירות החייבות וכן את סכום המס השנתי. ההודעה תפרט את הדירות שבבעלות החייב, שטח הדירות, הסכום הקובע לכל דירה וכל מידע רלוונטי אחר – בהתאם לנתונים המצויים בידו.

המנהל יבחר בקביעתו את הדירות החייבות אשר בגינן המס שישולם הוא הנמוך ביותר.

תוך שמונה חודשים מיום ששלח המנהל את ההודעה, רשאי לתקנה ביזמתו או ביזמת החייב, אם שוכנע כי נפלה בה טעות חשבון.

חייב במס שקיבל הודעת שומה מותנית, רשאי תוך 30 יום ממועד קבלת ההודעה, לבחור דירת מגורים אחרת שבבעלותו כדירה חייבת, באמצעות הגשת הודעה. לא עשה כן – לא יהיה רשאי לבחור דירה אחרת כחייבת באותה שנת מס.

חייב במס אשר לא קיבלת הודעה כזו עד ליום 30 למרץ בשנת המס, יגיש למנהל עד ה- 30 במאי, הצהרה על דירות המגורים שבבעלותו ובה יכלול את הפרטים הדרושים וכן את סכום המס.

פרוצדורות – הצהרה והודעה על שינוי

שינויים אפשריים אשר מתרחשים במהלך שנת מס:

שינוי במספר הדירות שבבעלות החייב.

שינוי בשיעור הבעלות באחת או יותר מן הדירות.

אדם אשר הפך להיות חייב במס ריבוי דירות.

במקרים הללו, יגיש החייב למנהל הצהרה תוך 30 יום מהיום בו חל השינוי ובה יכלול את הפרטים הבאים:

פרטים בדבר כל דירות המגורים שבבעלותו – כתובת ושטח.

בחירתו לעניין הדירות החייבות.

סכום המס המגיע לאותה שמת מס בעקבות השינוי.

פרטים לגבי השינוי ומועדו.

אם חל שינוי בשטח דירת המגורים של החייב, יודיע על כך למנהל עד סוף שנת המס שבה חל השינוי בטופס שייקבע.

פרוצדורות – אופן הגשה

בהתאם לחוק, אופן ההגשה של הצהרות, השגות, בקשות לתיקון שומה והודעות שמגיש חייב במס – יהיה באופן מקוון באתר רשום המיסים.

הצהרה, השגה, בקשה לתיקון שומה או הודעה שהייתה חובה להגישה בדרך זו ולא הוגשה בדרך זו – ייראו אותה כאילו לא הוגשה.

תחולה – כלל זה יחול 15 ימים לאחר פרסומה ברשומות של הודעת המנהל בדבר תחילת הפעלת המערכת הממוחשבת. עד אז המסמכים יוגשו באופן שאינו מקוון.

הוראה מיוחדת לשנת 2017

בשנת 2017, בשונה מהשנים הבאות, המנהל לא ישלח לחייב הודעת שומה מותנית.

חייב במס בשנה זו, יגיש למנהל הצהרה בטופס 7201 עד ליום 31.3.2017, אשר ייראו אותה כשומה עצמית.

הצהרה זו תכלול את הפרטים הבאים:

פרטים בדבר כל דירות המגורים שבבעלות החייב – כולל כתובת ושטח.

בחירתו לעניין הדירות החייבות.

סכום המס השנתי המגיע בעד הדירות החייבות.

החל משנת 2018, חייב שהגיש הצהרה בשנת 2017, יקבל הודעת שומה מותנית מרשות המיסים, כאמור לעיל.

תשלום המס וגבייתו

בכל שנת מס, על החייב לשלם את המס בשני תשלומים:

עד 30 ביוני בשנת המס – מחצית מהסכום.

עד 31 בדצמבר בשנת המס – יתרת הסכום.

דוגמאות – האם חייב במס לפי חוק זה?

האדם לא חייב במס – בעלות על 225%

100% + 100% + 25%

האדם לא חייב במס – בעלות על 200%
100% + 25% + 25% + 25% + 25%
האדם חייב במס – בעלות על 200%
דירה אחת תמוסה לפי חלק יחסי
100% + 100% + 49%
האדם חייב במס – בעלות על 250%
חמש דירות ימוסו לפי חלק יחסי
100% + 25% + 25% + 25% + 25% + 25% + 25%

חוק מס ריבוי דירות פותח פתח לפטורים ממס שבח למי שימכור בפרק זמן ובתנאים מיוחדים את הדירה.

הטבות לחייב בעד מכירת דירה – התקנות

הגדרת מושגים:

תקופת המכירה – מיום 1.1.2017 ועד 1.10.2017.

דירה יחידה – דירה יחידה בישראל או באזור (כולל חזקות דירה יחידה של מס רכישה).

משפר דיור – רוכש שלו דירה יחידה, והצהיר בדיווח על רכישת הדירה – שבכוונתו למכור את אותה הדירה בתוך 18 חודשים.

מענק – תשלום שתשלם רשות המיסים למוכר, שאינו זכאי לפטור לפי חוק זה, בגובה מס השבח שהמוכר חייב בו או 85,000 ₪ - הנמוך ביניהם.

לעניין מוכר הזכאי לפטור לפי חוק זה – גובה המענק יהא מחצית מס השבח שהמוכר חייב בו או 15,000 ₪ – הנמוך ביניהם.

הטבות נוספות:

למוכר יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת במס ריבוי דירות שבה יבחר, כיחס הימים שהיה בעליה של הדירה שנמכרת באותה שנה – ובלבד שלא מדובר במכירה לקרוב.

יוכל להפקיד את כספי התמורה מהמכירה בקופת גמל להשקעה עד 31.12.2017 (לא יותר מ- 2,500,000 ₪).

התנאים לקבלת ההטבה בגין המכירה

מוכר דירת מגורים זכאי למענק בגין המכירה, אם התקיימו כל אלה:

המוכר היה חייב במס מיום תחילת החוק ועד מועד המכירה.

המכירה דווחה למיסוי מקרקעין, וכן המוכר הגיש הצהרה לפי חוק מס ריבוי דירות לעניין דירות המגורים שבבעלותו (באותו מועד או קודם לכן).

המוכר הגיש, יחד עם הצהרתו על מכירת הדירה למיסוי מקרקעין, את כל אלה:

בקשה לקבל מענק באמצעות טופס 7202.

הצהרה לפיה אין בכוונתו לרכוש דירת מגורים עד יום 31 בדצמבר 2020 - 4 שנים (9(ג) למס רכישה).

המוכר חייב במס שבח בעד המכירה.

המכירה אינה אחת מאלה:

מכירה לקרוב.

מכירה ללא תמורה.

מכירה של דירה המהווה מלאי עסקי.

הדירה נמכרת ליחיד תושב ישראל שמוגדר כמשפר דיור או שאין לו דירת מגורים (דירת מגורים כולל דירה בקבוצת רכישה).

המוכר לא רכש דירת מגורים מיום 16.12.2016 ועד מועד קבלת המענק.

הטבות לחייב בעד מכירת דירה

הבהרות:

לעניין התחייבות המוכר לא לרכוש דירת מגורים עד ליום 31.12.2020:

אם המוכר רוכש דירה ומשלם עליה מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה, יראו אותו כאילו לא רכש דירה.

חזקת התא המשפחתי שחלה בחוק זה, חלה גם לעניין זה.

לא יינתן מענק למוכר אחד בעד מכירת יותר מ- 3 דירות מגורים שבבעלותו (חזקת התא המשפחתי חלה).

התקיימו כל התנאים לגבי המוכר ולגבי דירת המגורים, והמוכר שילם את מס השבח – ישולם המענק בתוך 21 יום מיום שהתקיימו כל התנאים. כמו כן, רשאי המוכר לבקש שיראו את גובה המענק שלו כתשלום על חשבון מס השבח.

מוכר אשר לא עמד בהתחייבות לא לרכוש, ורכש דירה בתקופה שעד 31.12.2020, ישיב את המענק בתוך 30 ימים מהמועד שבו רכש את הדירה או חלק ממנה (פה יש התייחסות לרכישת חלק מדירה).

המאמר נכתב ביום 1.2.2017, בשיתוף עם רו"ח דורית גבאי.

הוא פורסם בעיתון "חדשות הגליל" בשלושה חלקים במהלך חודש פברואר 2017.

עדכון חשוב: ביום 6.8.2017 בג"צ החליט, במסגרת בג"צ 10042/16 קווטינסקי צחי ואחרים נגד כנסת ישראל ואחרים, על ביטול החוק והחזרתו לדיון בוועדת הכספים של הכנסת.

החוק אינו בתוקף.